Крыша встроенного нежилого помещения не является общим имуществом многоквартирного дома

Определение Верховного Суда РФ от 14 августа 2019 г. N 309-ЭС19-12633

Узенькая крыша над выпирающей из стены МКД витрины магазина не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома. К такому выводу пришел суд, разбирая конфликт между ТСЖ и владельцем встроенного, расположенного на первом этаже МКД магазина.

Магазин требовал от ТСЖ признать крышу (козырек) над своей витриной общим имуществом дома, а также отремонтировать этот козырек, — он пострадал от сосулек, рухнувших с крыши дома. Спорная крыша над витриной, — и, собственно, сама стеклянная витрина, — выступают от стены МКД на полметра.

Магазин сослался на то, что плату за содержание и ремонт дома он платит из расчета своей общей площади, включая-таки площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек). Кроме того, козырек поврежден от падения наледи, при этом магазин трижды обращался в ТСЖ с уведомлением о нависании снега над магазином и требованием принять меры по очистке крыши дома и крыши витража магазина от снега и льда — чтобы не случилось разрушений.

ТСЖ снег не убирало, а когда козырек был поврежден, и магазин потребовал его ремонта, ТСЖ, во-первых, потребовало от магазина доказательств тог, что козырек — это общедомовая собственность, а во-вторых, вынес вопрос о ремонте козырька на ОСС. Общее собрание предсказуемо решило, что ремонт крыши витрины магазина — проблема самого магазина, которая жителей дома не касается.

Суд первой инстанции счел, что кровля над остеклением магазина является общим имуществом спорного МКД, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, в рассматриваемом случае — ТСЖ.

Однако апелляционная и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу:

— ввиду разногласий сторон в части отнесения спорного козырька к общему имуществу, данный вопрос необходимо разрешить в ходе судебно-строительной экспертизы;

— согласно заключению экспертизы, козырек (крыша) витрины спорного магазина, расположенного на первом этаже МКД, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного МКД;

— козырек (крыша), как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями самого магазина;

— он является всего лишь эстетическим и декоративным элементом, который призван дополнять и украшать фасад магазина;

— демонтаж козырька (крыши) витрины встроенного магазина возможен без ущерба конструкциям МКД;

— а следовательно, козырек над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома;

— тот факт, что квитанции за содержание и ремонт общего имущества выставляются магазину исходя из его общей площади, включая площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек), не имеет значения — ведь все равно спорная крыша витрины не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и потому не является общим имуществом.

Верховный Суд РФ, изучив жалобу магазина, не усмотрел оснований для пересмотра дела.

Источник фото: pbs.twimg.com